基礎・基本 家を買う

マンションVS戸建を経費と資産で考える

投稿日:2018年10月21日 更新日:

※こちらの記事は別で細々やっていたブログ(閉鎖予定)から、こちらのブログへ移設・統合・リライトした記事です。

利便性を比較してみる

駅からの距離

駅に近い物件ほど便利=みんなが欲しがる=土地価格も高くなります。

土地が高いと物件価格も高くなるので、同じ家を建てる場合でも相当な金額の差がつきます。

マンションは高い土地をみんなで分割して買うことで、物件価格への影響を少なく済ませられるため、自然と土地の値段が高い所に集中します。

逆に戸建は建物を建てる広さを一人で買う必要があります。

また、一人で買える土地は、自然と土地の値段が安い所になります。

セキュリティレベル

マンションは入口がオートロックになっていたり、管理人さんがいたりとセキュリティ面の安心感があります。

戸建で管理人を常駐させたら月にいくらかかるかわかりませんが、マンションは共益費として分割負担することで安心を安く買うことができます。

維持費を比較してみる

管理費・共益費

上で記載したとおりマンションは設備や管理にお金がかかっています。

規模にもよりますが10,000~20,000くらいが相場でしょうか。

平均15,000円として試算してみると

  • 10年で180万円
  • 30年で540万円
  • 50年で900万円

これを安いとみるか高いとみるかは個人の感覚によると思いますが、少なくとも私にはとても高い金額に見えます

戸建の場合は自分で管理するので基本的にはかかりませんが、自治会費などが別途かかる可能性があります。

年間で1万円もかからないと思いますが。

修繕積立金

マンションは計画的な修繕を行うため毎月修繕積立金を徴収されます。

年数の経過と共に徴収額が上がっていくのが通常ですが、当初10,000円として10年ごとに5,000円上がっていくとしましょう。

  • 10年で120万円
  • 30年で540万円
  • 50年で1,200万円

修繕は戸建でも必要なので、マンションだけに必要なものではありません。

ただし戸建の場合は共益部分がないため、あくまでも所有範囲にのみ修繕費がかかります。

固定資産税

土地は権利なので減価償却がありません。

対して建物はモノなので減価償却があります。

マンションの価格はそのほとんどが建物なので、購入価格の大半が減価償却されることになります。

逆に戸建の価格は土地価格が半分以上を占めているので、中々減価償却されません

ただし土地の固定資産税は「建物が建っている場合は1/6にできる」特例があるので、実は戸建でもあまり高くなりません。

毎月の支払額への跳ね返りは?

管理費・共益費で15,000円、修繕積立金で平均10,000円がマンションではかかると仮定すると、同じ額の物件でも、毎月の支払額はマンションのほうが25,000円ほど高くなる計算です。

詳細は省きますが、月25,000円支払額が違うと、物件価格としては500万円ほど変わってきます

借入可能額としては余裕があっても、マンションの場合は余裕がなくなる可能性があることに注意しましょう。

30年後も価値があるのは?

中古物件としてはマンションに軍配

マンションは中古でも中々市場価格が落ちません。

理由の一つとして、価格を決定する要因に駅徒歩が関わっていることがあります。

マンションはやはり駅に近く、利便性の高い地域に多く建っているため、建物の価値は下がっても物件としての価値は下がりにくい特徴があります。

つまり住み替え前提ならマンションが有利になります。

ただし、30年以上経ってから子供に相続するような場合、マンションは負債になる可能性があります

理由として、管理費・共益費・修繕積立金は所有している限り支払う必要があるということは忘れないようにしましょう。

資産としては戸建に軍配

戸建の建物は30年も経ったらほとんど価値がありません。

しかし、土地は権利なので劣化しません。

土地を子供に相続させたり、住み替えと同時にその土地を利活用のであれば戸建が有利になります。

私は戸建で探すことにしました

今まさに物件探しをしている最中ですが、以下の点から戸建で考えています。

  • 長く住む予定である
  • 修繕計画は自分で決めたい
  • 共益部分(エレベータ、ゲストハウス、オートロックなど)が不要
  • 子供への相続で負債を残したくない

この辺りが主な理由です。

自分たち世代のことと、子供たち世代のことをどちらも考えるなら戸建かな、と思います。

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